中国经济导报、中国发展网 记者张洽棠

近年来，党中央、国务院高度关注住房租赁市场发展，党的十九大报告提出“加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度”，国务院接连出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》等多项政策，各地、各部门围绕推进“租购并举”做了大量探索，住房租赁体系建设明显加速。2020年中央经济工作会议进一步提出，以加快完善住房租赁体系建设为核心、解决好大城市住房突出问题是2021年的重点任务之一。

全国人大代表、北京证监局局长贾文勤对中国经济导报记者表示，长期以来，大城市主要依靠住房销售市场这一单条腿走路的发展模式，住房租赁市场在制度环境、配套措施及成熟度方面远远落后于住房销售市场，除了目前市场普遍关注的问题外，有如下几方面涉及供给的问题值得高度关注。

一是大城市租赁住房供给缺口大。关于大城市租赁住房缺少公开的官方数据，但普遍认为存在较大的供给缺口。比如，以北京为例，据研究，当前全市租赁人口约825万，但租赁房源供应仅约207万套；按套均租住3人测算，供给缺口近70万套；按一人一间标准测算，供给缺口达390万间。供给缺口大，形成了高价低质的市场均衡，带来了租金水平高、租住环境差、租户权益保障难和满意度低等问题。

二是租售比低影响了新增市场供给能力。我国大城市普遍租金收益率低（不超过2%），远低于4-6%的国际主要城市水平。对于市场化自持型租赁机构来说，扣除资金成本、税费和相关投入后，收益非常有限，投资回报期过长，但经营风险却不低，难以形成合理的商业模式，制约了以市场化方式增加租赁住房供给的能力。

三是保障性租房供应量少，影响了政府调控能力。政府以及相关国有企业、社会组织掌握一定比例的保障性租房，并以此影响市场化租赁，是主要国家发展租房市场的重要经验。从国内大城市来看，保障性租赁住房建设是近几年才开始的事，成效发挥尚待时日，尚未形成足够的供应量来稳定整个住房租赁市场。

四是缺少供给配套的需求刺激政策不仅难以实现政策目标，反而容易带来派生问题。在供给缺乏弹性的情况下，近年来一些需求端的变化，带来了房租非正常变化等问题，给需求端激励政策带来了潜在制约。比如，近年来，蛋壳、自如等通过“高进低出”“长收短付”“房租贷”等“二房东”商业模式介入租房领域，不但未能实现良性的机构化发展目标，反而带来了房租快速上涨、加剧房东租客矛盾诱发社会风险、引发金融风险等一系列新问题。又比如，部分城市租购同权的推进，刺激部分人群租赁“学区房”等，加快了稀缺公共服务在租金上的资本化，导致相关住房租金快速上涨。

贾文勤表示，从国际经验看，解决住房租赁问题第一阶段的核心是以供给端“补砖头”为主，在供给缺口基本补足后，再转变为以需求端“补人头”为主。鉴于当前我国大城市住房租赁市场的核心问题是供给，且在财税压力较大的情况下不宜“撒芝麻盐”式的多点推进，贾文勤建议以供给侧为聚焦，采用多种手段强化租赁住房供给能力，尽快形成一定规模的保障性租房供应，调节引导市场化租赁，构建完善大城市住房租赁体系。

一是尽快加大租赁住房供地力度。建议各大城市地方政府根据本地租赁住房供需缺口状况，合理制定并严格落实本地区租赁住房供地计划，加大租赁住房供地力度，完善低成本租赁住房用地的多渠道供给，加快开发建设投产力度，尽快形成一定规模的租赁住房供应。国家住建部门加强对租赁住房土地供应和建设运营等的督导考核力度。

二是加大财税金融支持力度。借鉴德国对住房租赁企业提供长期低息贷款的支持政策，通过贴息或政策性贷款方式对自持型租赁企业以长期低成本资金支持。研究探索将租赁住房纳入基础设施REITs试点，按照税收中性原则完善税收支持政策。探索租赁土地年租制，降低自持型租赁机构资金负担。适当降低房产税、增值税等运营税费，采用固定资产加速折旧优惠政策，实行所得税减免，减轻自持型租赁机构税费负担。

三是完善相关制度机制。明确商业用房改造为租赁住房相关的规划、消防、安全等配套政策适用范围和标准规范。完善集体土地用于租赁住房的入市流转机制，完善收益分配机制，提高“集租房”专业化运营管理能力。加强租赁住房相关的公共服务设施和市政基础设施配套建设。强化住房租赁市场监管监测，有效管控“二房东”商业模式，避免资本过度介入诱发新的风险。