中国经济导报、中国发展网 记者张洽棠

2016年中央经济工作会议明确了中国楼市的发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，并提出要加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。2020年中央经济工作会议上又进一步重申要“因地制宜，多举并措，促进房地产市场平稳健康发展”。

全国政协委员、房天下董事长莫天全对中国经济导报记者表示，这表明了中央对住房问题和房地产市场健康发展的重视，着重要解决好大城市的住房问题的决心。

莫天全表示，目前存在的问题是房地产市场集中度越来越高。

第一，二手房市场的集中度不断提高，可能导致垄断的出现，对房价带来不良影响。

根据中国人民大学张秀智教授和清华大学林志杰教授对19个城市共同研究成果，按照2019-2020年期间月交易数据，不同能级城市的房地产经纪市场占有率如下，其中北京排名第一的经纪公司的市场占有率近50%，成都排名第一的经纪公司的市场占有率超过60%；如果计算单个城市前4家经纪公司的市场占有率之和，19个城市中有7个城市的市场占有率超过50%，其中太原超过80%、北京超过78%、成都超过71%、深圳超过62%。越是房地产经纪市场集中度高的城市，其房源信息越是大量集中在头部经纪公司手中，房地产经纪市场垄断性越高，买方和卖方的议价能力也越弱。

张教授和林教授的研究成果从一个方面还证实了房地产经纪市场集中度与二手房价格之间的关联性：

一是位居房地产经纪市场前四位的经纪机构所占市场份额（即房地产经纪市场集中度）每增加1%，二手房价将提高0.2%。以北京为例，若前四大经纪机构的市场份额合计增加10%，二手房均价将提高1112.20元/㎡（2%）。

二是能级越高的城市（比如北京、上海），其房地产经纪市场集中度与二手房价格之间的关联度更强，市场集中度对二手房价的提升作用越大，也就是说，房地产经纪市场集中度对二手房房价的影响作用，在大城市中更加明显。

第二，市场集中度越来越高的经纪业务，让部分新房市场的中介费高达5-10% 。

近3年以来，经纪公司大规模进入新房市场，改变了佣金1%左右的传统新房市场代理模式。新房市场一二手联动的“新销售模式”，在一定程度上“绑架”了开发商和购房者，部分新房市场的中介费高达5-10%，少数楼盘的中介费甚至出现极不正常的10%以上的中介费，扭曲了新房市场的正常运行。本来相对透明、标准的新房市场，中介费用却远远超过二手房市场，是不符合逻辑的现象。特别是新房、二手房市场中介行业集中度的不断提升，加剧了新房市场和二手房市场交易模式和交易费用的扭曲，最终受损失的是消费者/购房者。

对此，莫天全建议建立国家住房市场监管机构，抑制房地产市场垄断出现。

第一，组建国家住房市场监管机构，依照相关法律、法规，因城施策，监督、管理、调控各地房地产市场，预防部分城市逐渐形成的开发及中介机构高市场占有率的垄断格局，加强对寡头企业的监管，保障行业回归到健康有序的竞争中来。

第二，建立科学合理的国家住房市场监管制度。行业主管部门与市场监管部门通过设立房地产市场垄断程度评价指标，定期监测全国各城市房地产市场，制定房地产行业的垄断认定制度，为消除行业垄断提供数据支撑。国家住房市场监管机构有法可依、有规可循，让所有住房市场的参与者在接受统一监管的同时，也得到相应的政策、资源支持和保护，保障住房市场有序竞争，确保“房住不炒”，住房交易相关服务费用合理，稳妥实施房地产长效机制，推动房地产市场平稳健康发展。